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Mieten in Berlin

„Überbelegung ist wieder ein Thema“

4. März 2013 | Von | Kategorie: Archiv

Sogar in Berlin steigen die Mieten ins uferlose: Gab es in den 1990ern noch jede Menge günstigen Wohnraum, ist inzwischen Verdrängung auch in der Hauptstadt ein großes Problem. Wir haben mit dem Berliner Stadtsoziologen Andrej Holm darüber gesprochen und nach Auswegen aus der Misere gefragt. Er sagt: Neu zu bauen alleine genügt nicht.

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Die Spekulation mit Mietwohnungen muss für Investoren unattraktiver gemacht werden, um sie zum Bauen neuer Wohnungen zu bewegen, sagt Andrej Holm. Foto: Mauricio Bustamante.

Hinz&Kunzt: Mietsteigerungen und Verdrängung von Mietern gibt es in Berlin genauso wie in Hamburg. Gibt es Berliner Besonderheiten?

Andrej Holm: Die Situation in Berlin unterscheidet sich von der in Hamburg: Wir hatten hier seit Mitte der 90er Jahre bis zur Jahrtausendwende eine Phase, in der es kaum Mietsteigerungen gab. Im nationalen und internationalen Vergleich waren viele Wohnungen sehr preiswert. Dadurch konnten sich vor allem in den Westberliner Innenstadtbezirken viele Haushalte mit geringen Einkommen etablieren.

H&K: Und wieso sind die Mieten dort nicht so günstig geblieben?

Holm: Dafür gibt es eine Reihe an Ursachen, eine ist die Finanzkrise. Den Anlegern wurde damals geraten: „Bringt euer Geld in Sicherheit, investiert es in den sicheren Hafen Wohnimmobilie.“ Das lohnt sich vor allem in Städten und Stadtteilen, in denen die Mieten im internationalen Vergleich niedrig sind. Dort gibt es die größten Lücken zwischen aktuellen und potentiell möglichen Mieten. Das wird den Anlegern als Verkaufsargument mit an die Hand gegeben, sodass sie auch bereit sind, völlig überhöhte Grundstückspreise zu bezahlen.

H&K: Welche Stadtteile sind am stärksten von Mietsteigerungen betroffen?

Holm: In Kreuzberg, Neukölln, Wedding und Teilen von Tiergarten steigen die Mieten gerade am stärksten, weil es dort die höchsten Mieterhöhungsspielräume gibt. Die Eigentümer nutzen derzeit alle sich bietenden Möglichkeiten, um die Mieten anzuheben. Dadurch entsteht ein hoher Verdrängungsdruck, da die Gebiete mit der ärmsten Bevölkerung auf die größten Mietsteigerungsdynamiken in der Stadt treffen.

H&K: Steigen die Mieten nur bei bestehenden Mietverhältnissen oder sind auch die neuen Mietverträge ein Problem?

Holm: Beides, wir haben auch einen rasanten Anstieg von Neuvermietungsmieten. Gerade in den Westberliner Innenstadtbezirken ist die Lücke zwischen den Bestandsmieten und den Neuvermietungsmieten groß, teilweise liegt sie bei 5 oder 6 Euro. Das ist ein unglaublicher Anreiz für Vermieter, die alten Mieter los zu werden. In der Immobilienbranche werden diese alten Mieter als „unrentable Mieter“ bezeichnet. Für mich ist das ein Kandidat für das Unwort des Jahres! Aber wenn du ökonomisch ran gehst, willst du natürlich unrentable Mieter los werden. Die unrentablen Mieter müssen dann durch rentablere ersetzt werden.

H&K: Welche folgen hat das für die Mieter mit geringen Einkommen?

Holm: Viele ziehen aus den Innenstadtbezirken in die Großsiedlungen am Stadtrand. Vor allem in Kreuzberg und Neukölln ist jedoch der Wunsch, im Gebiet zu bleiben, sehr groß. Um ihre Wohnung zu halten, nehmen die Mieterinnen und Mieter dort unglaubliche Einschnitte in der Lebensqualität in Kauf. Zum Beispiel nehmen viele einen Zweit- oder Drittjob an, um sich die Miete noch leisten zu können.

Außerdem ist Überbelegung in Kreuzberg wieder ein Thema: Da werden Verwandte und Bekannte mit in die Wohnung genommen, um sich die steigenden Mietkosten zu teilen. Auf 100 Haushalte kommen in Kreuzberg gerade nur noch 85 Wohnungen.

H&K: Wäre es nicht einfacher, ein paar Kilometer weiter zu ziehen und dort dann eine geringere Miete zu bezahlen?

Holm: Verdrängung betrifft in Berlin im Prinzip die gesamte Innenstadt. Aus seiner Wohnung raus zu müssen, heißt deshalb die Nachbarschaft aufgeben. Wenn früher die Mieten gestiegen sind, konnten viele einfach zwei Blöcke weiter ziehen. Das geht heute nicht mehr. Weil die Möglichkeit individueller Lösungen nur noch einer kleine Gruppe von Besserverdienenden offensteht, wurde die Wohnungsfrage politisiert. Die Geografie der Aufwertung ist das eigentliche Geheimnis hinter den vielen neuen Stadtteilinitiativen und Mieterorganisationen. Jedes Jahr kommen etwa 15 dazu.

H&K: Und wie lässt sich das Problem der Verdrängung sinnvoll lösen?

Holm: Instrumente wie Mietpreisbeschränkungen werden gegenüber dem Verwertungsdruck relativ wirkungslos bleiben, weil sie dem gar nicht standhalten können. Wenn man tatsächlich den Druck aus der Stadt raus nehmen möchte, müsste man eigentlich den Handel mit Grundstücken beschränken und den gesamten Berliner Wohnungsmarkt für die Glücksritter des Finanzkapitals unattraktiver machen.

H&K: Aber irgendjemand muss ja neue Wohnungen bauen. Wer wenn nicht die Investoren?

Holm: Immer wieder wird argumentiert, die geringen Neubauzahlen seien die Ursache für die steigenden Mieten und die Politk müsse jetzt endlich bessere Voraussetzung für Neubauaktivitäten schaffen. Doch weder in Berlin oder Hamburg war der Wohnungsbau in den letzten Jahren verboten. Eigentümer, die bauen wollten, konnten dies tun und haben es ja auch getan. In der Bilanz wurden jedoch in beiden Städten zu wenig Wohnungen errichtet. Hier geht es tatsächlich mal nicht um die Politik, sondern um ein systematischen Versagen des Wohnungsmarktes. Der Neubau stagniert, weil es viel attraktiver für Investoren ist, sich ein Grundstück mit einem Haus darauf zu kaufen und auf die Lücke zwischen Bestandsmiete und Neuvermietungsmiete zu spekulieren. Der Handel mit bebauten Grundstücken ist in Berlin vielerorts höher, als der mit unbebauten Grundstücken. Wer Investoren wirklich zum Bauen bewegen will, sollte zu allererst die Verwertungschancen in den Bestandwohnungen einschränken.

Mehr zum Thema: Unser Online-Dossier über Zwangsräumungen.

Interview: Benjamin Laufer
Foto: Mauricio Bustamante

Ein Kommentar
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  1. Interessantes Interview und interessante Forderung, Mir fehlen jedoch praktische Vorschläge, wie das Ziel, den Handel „uninteressant zu machen“ auch erreicht werden könnte.

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