Zwangsräumung

Wenn der Berater zweimal klingelt

„Hausbesuch statt Räumung“ fordert Hinz & Kunzt – wie das gehen könnte, zeigen SAGA und GWG

(aus Hinz&Kunzt 125/Juli 2003)

Einem Menschen in Not ist alles zu viel. Zum Beispiel der junge Mann aus Bramfeld. Der SAGA-Mieter fand keinen Job, und dann ließ ihn zu allem Übel auch noch die Freundin sitzen. „Dem hatte die HEW schon den Strom abgedreht. Der hat sich um gar nichts mehr gekümmert“, erinnert sich Jürgen Menz. Als der 59-jährige Berater das erste Mal an der Wohnungstür des säumigen Mieters klingelte, öffnete niemand. Da warf Menz einen Brief ein und bot seine Hilfe an im Auftrag der SAGA. Zwei Tage später klingelte das Telefon: „Was können wir bloß tun?“, fragte der junge Mann verzweifelt. Menz hatte es geschafft: Der Kontakt war hergestellt.

Wie Jürgen Menz arbeiten zwölf weitere freiberufliche Mieterberater für die Firma „Wohnservice Hamburg“ (WSH). Die städtischen Wohnungsgesellschaften SAGA und GWG beauftragen ihr Tochterunternehmen immer dann, wenn ein Sachbearbeiter mit Mietern nicht mehr weiterkommt und eine fristlose Kündigung losschickt. Gut 2000 Mal im Jahr geschieht das, in immerhin rund 60 Prozent der Fälle können Menz und seine Kollegen nach Angaben der WSH die Zwangsräumung verhindern.

„Was können wir bloß tun?“, fragte der Mieter verzweifelt.

Sie sorgen zum Beispiel dafür, dass das Sozialamt die Miete direkt überweist, wenn die Menschen Probleme im Umgang mit Geld haben, begleiten sie, wenn es Schwierigkeiten gibt mit Behörden, oder vermitteln sie weiter an Schuldnerberater. Und sie kümmern sich darum, dass die Mietrückstände beglichen oder notfalls vom Amt übernommen werden. Die Betroffenen sind über derartige Unterstützung nur froh, berichtet Mieterberater Menz: „Die sind alle dankbar. Dass jemand aggressiv wurde, habe ich jedenfalls noch nicht erlebt.“ Wenn er allerdings mehrfach vergeblich den Kontakt zum Mieter sucht, geht der Fall an die SAGA zurück und die Räumungsmaschinerie setzt sich in Gang.

„Da steckt einfaches kaufmännisches Kalkül dahinter“, kommentiert SAGA-Sprecher Adrian Teetz das Engagement der Unternehmen. „Bei einer Zwangsräumung gibt es nur Verlierer.“ Bis zu 5000 Euro muss ein Vermieter für die Abwicklung einer Räumung berappen – da komme die Arbeit der Mieterberater billiger, so der SAGA-Sprecher. Allerdings hat die Fürsorge der Wohnungsgeber auch ihre Grenzen: „Es gibt Menschen, die haben so viele Probleme, dass sie eine Wohnung aus eigener Kraft nicht halten können und betreut werden müssen“, sagt Teetz. „Das können wir nicht bezahlen.“

Inwieweit die Stadt solche Hilfen künftig leisten wird, ist unklar. Ein entsprechender Vertrag mit der Wohnungswirtschaft, die sich im Gegenzug verpflichten soll, wieder vermehrt an Sozialschwache zu vermieten, liegt Behörden und Bezirken seit April zur Abstimmung vor.

„Bei einer Zwangsräumung gibt es nur Verlierer.“

Das Problem – rund 2600 Menschen wurden im Jahr 2002 aus ihren Wohnungen geräumt – ist seit längerem bekannt. Dass es anders geht, zeigen Städte wie Duisburg, wo es Zwangsräumungen gar nicht mehr gibt, weil Prävention groß geschrieben wird (siehe H&K Nr. 123).

Ulrich Jonas

Nr. 2: Hausbesuch statt Räumung

Zehn Jahre Hinz&Kunzt – zehn Geburtstagsforderungen

(aus Hinz&Kunzt 123/Mai 2003)

Darum geht es:

Arbeitslosigkeit, Krankheit, Scheidung, Tod eines Familienangehörigen: Es gibt viele Gründe dafür, im Leben plötzlich aus der Bahn geworfen zu werden. Dann ist auf einmal nichts mehr wichtig – auch nicht die monatliche Mietüberweisung. Gut 2500 Hamburger werden Jahr für Jahr aus ihren Wohnungen geräumt, zumeist weil sie ihre Miete nicht mehr zahlen (können). Sie landen in städtischen Notunterkünften – oder auf der Straße.

Die Situation in Hamburg:

Zwar richtete die Stadt Anfang der neunziger Jahre „Bezirksstellen zur Wohnungssicherung“ ein, die den Betroffenen schnell helfen und so Zwangsräumungen verhindern sollen – etwa durch Schuldnerberatung, befristete Mietübernahme oder Verhandlungen mit dem Vermieter. Doch sind die rund 40 Mitarbeiter der sieben Bezirksstellen hoffnungslos überlastet. 6000 bis 7000 neue Räumungsklagen zählen die Hamburger Gerichte jedes Jahr.

Eine Bezirksstellen-Mitarbeiterin kommentiert ihre Arbeitssituation: „Hausbesuche machen wir nur selten. Kündigungen reiche ich ungelesen an die Sozialämter weiter. Wir reagieren erst, wenn eine Klage eingereicht wird – aus Kapazitätsgründen.“ Schon vor anderthalb Jahren räumte die zuständige Referentin der Sozialbehörde ein: „Das Personal reicht nicht aus.“

Prävention sei wichtig, sagte dann Sozialsenatorin Birgit Schnieber-Jastram (CDU) zum Amtsantritt und versprach mehr Geld für die Räumungs-Verhinderer. Auf neue Mitarbeiter warten die Bezirksstellen aber bis heute vergeblich. Im Gegenteil, die Arbeitsbedingungen haben sich verschlechtert: „Wir haben kein Geschäftszimmer mehr. Deshalb können wir Termine nicht mehr schnell vergeben“, so die Bezirksstellen-Mitarbeiterin frustriert.

Die Folgekosten dieser Politik sind hoch: Zwischen 2500 und 5000 Euro jährlich zahlt die Stadt für die Unterbringung eines wohnungslosen Menschen. Rund 3000 Hamburger (ohne Flüchtlinge) leben in den städtischen Notunterkünften, viele von ihnen seit Jahren. Und: Je länger sie dort leben, desto schwieriger gestaltet sich der Weg zurück in eigene vier Wände. Nur jeder zehnte Bewohner einer Notunterkunft, so der Senat, habe vergangenes Jahr den Sprung zurück in die Wohnung geschafft. Tendenz: sinkend.

Wie andere es besser machen:

„Zwangsräumungen? So etwas gibt es bei uns nicht mehr“, sagt Peter Reiss, Leiter der Fachstelle für Wohnungsnotfälle in Duisburg. In der 535.000-Einwohner-Stadt haben die Behörden schon lange begriffen, dass Vorbeugung nicht nur viel besser, sondern auch viel billiger ist als Nichtstun: mindestens zehn Mal billiger, hat der gelernte Bankkaufmann und Sozialarbeiter Reiss ausgerechnet. Mehrere Millionen Euro habe die Stadt auf diese Weise gespart.

„Hausbesuch statt Räumung“ lautet die Devise in Duisburg, und die wirkt. „Wir bekommen sofort Wind davon, wenn jemand Schwierigkeiten hat“, erklärt einer der 45 Fachstellen-Mitarbeiter das ebenso einfache wie einleuchtende Erfolgsrezept: schnelle, umfassende und unbürokratische Hilfe für die Mieter in Not. „Im Haushalt hast du ganz andere Chancen, an die Menschen ranzukommen“, so der Duisburger „Akuthelfer“. Ergebnis der Präventionspolitik: Nur noch knapp 100 statt früher 2500 Menschen leben in städtischen Notunterkünften. Das Vorzeige-Modell wird inzwischen von vielen Städten nachgeahmt.

Die Zukunft:

Hamburg bastelt seit Jahren erfolglos an einer „Neustrukturierung des Hilfesystems“. Senat, Bezirke, Wohnungswirtschaft und Parteien finden einfach keinen gemeinsamen Nenner. Es geht vor allem ums Geld: Wer soll die präventive Sozialarbeit bezahlen, der Senat oder die Bezirke? Und wie lassen sich die Wohnungsunternehmen in die Pflicht nehmen, damit sie wieder mehr Wohnungen an Sozialschwache vermieten?

Die internen Papiere hören sich gut an und könnten aus Duisburger Feder stammen: „Die Prävention soll über die Fachstellen so verstärkt werden, dass Kündigungen und Räumungsverfahren durch die Vermieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt abgewendet werden, um einen drohenden Wohnungsverlust zu verhindern“, heißt es in einem der vielen Konzeptentwürfe, die über die Behördenschreibtische gewandert sind. Ein fertiger Entwurf soll nun den Bezirken vorliegen, der muss dann mit den Änderungswünschen durch den Senat. „Richtigen Dissens gibt es nicht mehr“, sagt die Sprecherin der Sozialbehörde. „Es geht nur noch um Details – und um die Frage der Finanzierbarkeit.“ Sie hofft im Sommer Ergebnisse vorstellen zu können. Aber versprechen kann sie das nicht.

So sollte es laufen:

– Mehr Mitarbeiter in den Fachstellen, damit das „Frühwarnsystem“ funktioniert.

– Hausbesuche müssen die Regel sein und nicht die Ausnahme.

– Die Mitarbeiter der Fachstellen müssen eigenständig mit den Vermietern verhandeln dürfen und dafür eigene Etats bekommen.

– Die Fachstellen müssen Zugriff auf freie Wohnungen haben.

– Keine Zwangsräumung ohne vorherigen Schlichtungsversuch.

Ulrich Jonas

Rat statt Räumung

(aus Hinz&Kunzt 118/Dezember 2002)

Die Zahl der Wohnungslosen in Deutschland steigt wieder. Auch für Hamburg sehen die Prognosen düster aus: Immer häufiger fliegen säumige Mieter raus. Doch hinter der schlechten Zahlungsmoral steckt meist ein Mensch, der Hilfe braucht.

Heinrich Stüven stöhnt. „40 Millionen Euro Miete haben Vermieter allein in diesem Jahr eingebüßt“, sagt der Geschäftsführer des Hamburger Grundeigentümer-Verbandes. „Und die Zahl der Räumungsklagen ist in den vergangenen zwei Jahren dramatisch gestiegen.“ Wurden im Jahr 2000 noch 6751 Räumungsklagen wegen Mietrückständen eingereicht, rechnet er für das Jahr 2002 mit bis zu 9000 Fällen. Bei einem Großteil verhindert der Auszug des Mieters oder die Zahlung der Mietrückstände zwar, dass die Wohnung am Ende tatsächlich geräumt werden muss – im Jahr 2000 wurden die Gerichtsvollzieher „nur“ 3074 Mal tätig. Trotzdem ist der Schaden für den Vermieter immens.

Stüven rechnet vor: Neben der entgangenen Mieteinnahme muss der Vermieter für das Gerichtsverfahren zahlen (bis zu 6000 Euro). Hinzu kommen die Kosten für Zwangsvollstreckung, Leerstand und Wiedervermietung – insgesamt mindestens 10.000 Euro. Und: „Bei der Räumung finden wir häufig eine verlassene Wohnung in einem völlig verwahrlosten Zustand vor.“ Die Renovierungskosten kommen also noch obendrauf.

„Die Leute werden immer gleichgültiger gegenüber Eigentum“, sagt Stüven. Vor allem jüngere Menschen zwischen 20 und 40 Jahren würden ihre Mieten nicht bezahlen. „Dabei“, meint der 53-Jährige, „hat doch diese Generation nicht die Hemmungen vieler alter Leute, sich vom Sozialamt Hilfe zu holen.“

Peter Schröder-Reinecke vom Diakonischen Werk Hamburg sieht das differenzierter: „Wir erleben oft, dass Menschen lethargisch sind, wenn sie zu viele Probleme haben. Am Ende öffnen die Leute auch ihre Post nicht mehr“, sagt der für Wohnungslose Zuständige. Er befürchtet, dass künftig noch mehr Menschen ihre Mieten nicht zahlen können. „Die Einkommen sinken, die Arbeitslosigkeit verfestigt sich, aber bezahlbarer Wohnraum ist in Hamburg so gut wie nicht mehr vorhanden.“

Schon meldet die Evangelische Obdachlosenhilfe, dass erstmals seit Jahren die Zahl der Wohnungslosen wieder steigt – in Ballungsgebieten um 30 bis 50 Prozent. Doch hat ein Mensch seine Wohnung erst mal verloren, droht der weitere soziale Abstieg.

Eigentlich sollen in Hamburg die Bezirksstellen zur Wohnungssicherung Menschen davor bewahren, wegen Mietschulden aus ihren Wohnungen geklagt zu werden. „Meistens bekommen die von einem Problemfall aber erst mit, wenn der Richter schon die Räumung anberaumt hat“, so Schröder-Reinecke. Dem Vermieter sind zu diesem Zeitpunkt schon enorme Kosten entstanden. Doch selbst wenn die Bezirksstellen früher auf einen säumigen Mieter aufmerksam würden: Wegen Personalmangel werden die Betroffenen meist nicht aufgesucht, sondern schriftlich über das Hilfsangebot informiert. Wer seine Post nicht mehr öffnet, wird also nicht erreicht.

Dass rechtzeitige und regelmäßige Hausbesuche aber der Schlüssel zum Problem sein könnten, beweisen die Ambulanten Dienste der Berliner „Gemeinnützigen Gesellschaft zur Betreuung Wohnungsloser und sozial Schwacher“ (GeBeWo). Dahinter verbirgt sich ein Kooperationsprojekt im Berliner Bezirk Pankow, von dem die Beteiligten auch wirtschaftlich profitieren: das Sozialamt, die Wohnungsbaugesellschaft GESOBAU und die GeBeWo, die die Interessen der Mieter vertritt.

Die Partnerschaft basiert auf folgenden Regeln: Hat sich ein Mieter verschuldet, reicht der Vermieter nach Kündigung der Wohnung keine Klage ein, sondern beauftragt die Ambulanten Dienste. Deren Sozialarbeiter besuchen den säumigen Mieter umgehend in der Wohnung. Sofern der Betroffene kooperieren will, erarbeiten sie ein Konzept zur Schuldenregulierung und nehmen Kontakt zum Sozialamt auf. Das Sozialamt wiederum übernimmt die Mietschulden und leistet weitere Unterstützung. Der Vermieter kommt für die ersten zehn Betreuungsstunden der Sozialarbeiter auf. Dafür erhält er nach spätestens sechs Wochen Bescheid, ob die Schuldenregulierung erfolgreich war. Falls ja, verpflichtet er sich zur Weitervermietung. Wenn nein, reicht der Vermieter die Räumungsklage ein.

Allein im Jahr 2001 konnte die GeBeWo 47 von 63 Mietern vor der Wohnungslosigkeit bewahren. Dadurch sparte die GESOBAU rund 300.000 Euro, da die Kosten für Leerstand entfielen und Räumungsklagen verhindert wurden. Das Sozialamt spart, weil sich der Vermieter an den Kosten für die Sozialarbeiter beteiligt, weil die Unterbringung in Notunterkünften (rund 3600 Euro jährlich pro Fall, ohne Betreuung) entfällt und keine Folgekosten durch den weiteren sozialen Abstieg Wohnungsloser entstehen.

„Fast alle Mieter sind unheimlich erleichtert, wenn wir kommen und ihnen einen Ausweg aus der Notlage zeigen“, sagt GeBeWo-Geschäftsführer Robert Veltmann. Wenn es sein muss, begleiten die Ambulanten Dienste den Hilfesuchenden während eines gesamten Jahres. „Wir wollen, dass die Mieter ihre Lebenskrise dauerhaft überwinden“, so Veltmann. In 90 Prozent der Fälle im Jahr 2001 sei das gelungen.

Die Hamburger Sozialbehörde will auf die Defizite der Bezirksstellen reagieren. Sie plant, in der Hansestadt das so genannte Kölner Modell einzuführen. Es sieht Fachstellen zur Wohnungssicherung vor, in denen die Kompetenzen von Wohnungsamt, Sozialamt und Ordnungsamt gebündelt sind. „Hilfe aus einer Hand“ lautet das Motto, mit dem unter anderem Mietschuldner vor Wohnungslosigkeit bewahrt werden sollen. Auch die so genannte „aufsuchende Beratung“ ist Teil des Konzepts.

Ein bewährtes Modell, finden auch die Hamburger Diakonie und Hinz & Kunzt. Doch der Teufel steckt wie immer im Detail: Es funktioniert offenbar nur, wenn der Vermieter schnell über säumige Zahler informiert und genug Personal vorhanden ist, das die Betroffenen aufsucht, ihre Probleme erkennen und bei der Lösung helfen kann. „Manche Mieter verschulden sich sonst immer wieder. Dieser Drehtüreffekt muss aufhören“, sagt Andreas Pitz vom Diakonischen Werk Mainz. Seit Januar 2000 ist das Modell dort etabliert, aber noch immer warten die Fachstellen zu oft darauf, dass Mieter von selbst aktiv werden.

Gute Tipps für die Hamburger Sozialbehörde, die voraussichtlich in diesem Monat ihr Grobkonzept dem Senat vorlegen will. In der zweiten Hälfte des kommenden Jahres sollen die Fachstellen ihre Arbeit aufnehmen, so ein Behördensprecher.

Heinrich Stüven vom Grundeigentümer-Verband fordert unterdessen, Räumungsverfahren zu beschleunigen. „Die dauern mindestens ein Jahr – und das ist zu lang“, so Stüven. Aber er fügt hinzu: „Wir wären die letzten, die sich einem Kooperationsmodell gegenüber verschließen würden. Wir würden uns auch an den Kosten beteiligen.

Annette Bitter

Wir fordern: Hausbesuch statt Räumung

Hinz&Künztler Michael (Name geändert) wohnte drei Jahre lang in einer kleinen Wohnung außerhalb Hamburgs. Solange er Arbeitslosengeld II bekam, überweis das Amt die Miete direkt an den Besitzer der Wohnung. Dann fand Michael über eine Zeitarbeitsfirma eine Anstellung, verdiente 900 Euro netto. Er hätte das Geld für die Miete gehabt, doch Michael ist seit mehr als 25 Jahren spielsüchtig. Als er Schwierigkeiten im Job bekam und es mit der erhofften Festanstellung nicht klappte, hatte er einen heftigen Rückfall.