Rat statt Räumung
(aus Hinz&Kunzt 118/Dezember 2002)
Die Zahl der Wohnungslosen in Deutschland steigt wieder. Auch für Hamburg sehen die Prognosen düster aus: Immer häufiger fliegen säumige Mieter raus. Doch hinter der schlechten Zahlungsmoral steckt meist ein Mensch, der Hilfe braucht.
Heinrich Stüven stöhnt. „40 Millionen Euro Miete haben Vermieter allein in diesem Jahr eingebüßt“, sagt der Geschäftsführer des Hamburger Grundeigentümer-Verbandes. „Und die Zahl der Räumungsklagen ist in den vergangenen zwei Jahren dramatisch gestiegen.“ Wurden im Jahr 2000 noch 6751 Räumungsklagen wegen Mietrückständen eingereicht, rechnet er für das Jahr 2002 mit bis zu 9000 Fällen. Bei einem Großteil verhindert der Auszug des Mieters oder die Zahlung der Mietrückstände zwar, dass die Wohnung am Ende tatsächlich geräumt werden muss – im Jahr 2000 wurden die Gerichtsvollzieher „nur“ 3074 Mal tätig. Trotzdem ist der Schaden für den Vermieter immens.
Stüven rechnet vor: Neben der entgangenen Mieteinnahme muss der Vermieter für das Gerichtsverfahren zahlen (bis zu 6000 Euro). Hinzu kommen die Kosten für Zwangsvollstreckung, Leerstand und Wiedervermietung – insgesamt mindestens 10.000 Euro. Und: „Bei der Räumung finden wir häufig eine verlassene Wohnung in einem völlig verwahrlosten Zustand vor.“ Die Renovierungskosten kommen also noch obendrauf.
„Die Leute werden immer gleichgültiger gegenüber Eigentum“, sagt Stüven. Vor allem jüngere Menschen zwischen 20 und 40 Jahren würden ihre Mieten nicht bezahlen. „Dabei“, meint der 53-Jährige, „hat doch diese Generation nicht die Hemmungen vieler alter Leute, sich vom Sozialamt Hilfe zu holen.“
Peter Schröder-Reinecke vom Diakonischen Werk Hamburg sieht das differenzierter: „Wir erleben oft, dass Menschen lethargisch sind, wenn sie zu viele Probleme haben. Am Ende öffnen die Leute auch ihre Post nicht mehr“, sagt der für Wohnungslose Zuständige. Er befürchtet, dass künftig noch mehr Menschen ihre Mieten nicht zahlen können. „Die Einkommen sinken, die Arbeitslosigkeit verfestigt sich, aber bezahlbarer Wohnraum ist in Hamburg so gut wie nicht mehr vorhanden.“
Schon meldet die Evangelische Obdachlosenhilfe, dass erstmals seit Jahren die Zahl der Wohnungslosen wieder steigt – in Ballungsgebieten um 30 bis 50 Prozent. Doch hat ein Mensch seine Wohnung erst mal verloren, droht der weitere soziale Abstieg.
Eigentlich sollen in Hamburg die Bezirksstellen zur Wohnungssicherung Menschen davor bewahren, wegen Mietschulden aus ihren Wohnungen geklagt zu werden. „Meistens bekommen die von einem Problemfall aber erst mit, wenn der Richter schon die Räumung anberaumt hat“, so Schröder-Reinecke. Dem Vermieter sind zu diesem Zeitpunkt schon enorme Kosten entstanden. Doch selbst wenn die Bezirksstellen früher auf einen säumigen Mieter aufmerksam würden: Wegen Personalmangel werden die Betroffenen meist nicht aufgesucht, sondern schriftlich über das Hilfsangebot informiert. Wer seine Post nicht mehr öffnet, wird also nicht erreicht.
Dass rechtzeitige und regelmäßige Hausbesuche aber der Schlüssel zum Problem sein könnten, beweisen die Ambulanten Dienste der Berliner „Gemeinnützigen Gesellschaft zur Betreuung Wohnungsloser und sozial Schwacher“ (GeBeWo). Dahinter verbirgt sich ein Kooperationsprojekt im Berliner Bezirk Pankow, von dem die Beteiligten auch wirtschaftlich profitieren: das Sozialamt, die Wohnungsbaugesellschaft GESOBAU und die GeBeWo, die die Interessen der Mieter vertritt.
Die Partnerschaft basiert auf folgenden Regeln: Hat sich ein Mieter verschuldet, reicht der Vermieter nach Kündigung der Wohnung keine Klage ein, sondern beauftragt die Ambulanten Dienste. Deren Sozialarbeiter besuchen den säumigen Mieter umgehend in der Wohnung. Sofern der Betroffene kooperieren will, erarbeiten sie ein Konzept zur Schuldenregulierung und nehmen Kontakt zum Sozialamt auf. Das Sozialamt wiederum übernimmt die Mietschulden und leistet weitere Unterstützung. Der Vermieter kommt für die ersten zehn Betreuungsstunden der Sozialarbeiter auf. Dafür erhält er nach spätestens sechs Wochen Bescheid, ob die Schuldenregulierung erfolgreich war. Falls ja, verpflichtet er sich zur Weitervermietung. Wenn nein, reicht der Vermieter die Räumungsklage ein.
Allein im Jahr 2001 konnte die GeBeWo 47 von 63 Mietern vor der Wohnungslosigkeit bewahren. Dadurch sparte die GESOBAU rund 300.000 Euro, da die Kosten für Leerstand entfielen und Räumungsklagen verhindert wurden. Das Sozialamt spart, weil sich der Vermieter an den Kosten für die Sozialarbeiter beteiligt, weil die Unterbringung in Notunterkünften (rund 3600 Euro jährlich pro Fall, ohne Betreuung) entfällt und keine Folgekosten durch den weiteren sozialen Abstieg Wohnungsloser entstehen.
„Fast alle Mieter sind unheimlich erleichtert, wenn wir kommen und ihnen einen Ausweg aus der Notlage zeigen“, sagt GeBeWo-Geschäftsführer Robert Veltmann. Wenn es sein muss, begleiten die Ambulanten Dienste den Hilfesuchenden während eines gesamten Jahres. „Wir wollen, dass die Mieter ihre Lebenskrise dauerhaft überwinden“, so Veltmann. In 90 Prozent der Fälle im Jahr 2001 sei das gelungen.
Die Hamburger Sozialbehörde will auf die Defizite der Bezirksstellen reagieren. Sie plant, in der Hansestadt das so genannte Kölner Modell einzuführen. Es sieht Fachstellen zur Wohnungssicherung vor, in denen die Kompetenzen von Wohnungsamt, Sozialamt und Ordnungsamt gebündelt sind. „Hilfe aus einer Hand“ lautet das Motto, mit dem unter anderem Mietschuldner vor Wohnungslosigkeit bewahrt werden sollen. Auch die so genannte „aufsuchende Beratung“ ist Teil des Konzepts.
Ein bewährtes Modell, finden auch die Hamburger Diakonie und Hinz & Kunzt. Doch der Teufel steckt wie immer im Detail: Es funktioniert offenbar nur, wenn der Vermieter schnell über säumige Zahler informiert und genug Personal vorhanden ist, das die Betroffenen aufsucht, ihre Probleme erkennen und bei der Lösung helfen kann. „Manche Mieter verschulden sich sonst immer wieder. Dieser Drehtüreffekt muss aufhören“, sagt Andreas Pitz vom Diakonischen Werk Mainz. Seit Januar 2000 ist das Modell dort etabliert, aber noch immer warten die Fachstellen zu oft darauf, dass Mieter von selbst aktiv werden.
Gute Tipps für die Hamburger Sozialbehörde, die voraussichtlich in diesem Monat ihr Grobkonzept dem Senat vorlegen will. In der zweiten Hälfte des kommenden Jahres sollen die Fachstellen ihre Arbeit aufnehmen, so ein Behördensprecher.
Heinrich Stüven vom Grundeigentümer-Verband fordert unterdessen, Räumungsverfahren zu beschleunigen. „Die dauern mindestens ein Jahr – und das ist zu lang“, so Stüven. Aber er fügt hinzu: „Wir wären die letzten, die sich einem Kooperationsmodell gegenüber verschließen würden. Wir würden uns auch an den Kosten beteiligen.
