(aus Hinz&Kunzt 151/September 2005)
Vor den Toren Hamburgs ist die Schonfrist für Arbeitslosengeld (ALG)-II-Empfänger abgelaufen: Bereits 200 der 2000 Haushalte hat allein die Arbeitsgemeinschaft (ARGE) Reinbek aufgefordert, die Mietkosten zu senken. Kritikern zufolge mangelt es jedoch an billigem Wohnraum.
(aus Hinz&Kunzt 143/Januar 2005)
Akademiker, seriöse 62 Jahre, Frau und Kind, fester Job. Warum findet dieser Mann in Hamburg keine Mietwohnung? Dr. Eckard Pahlke streitet für Mieterrechte. Seit drei Jahrzehnten leitet er den Mieterverein zu Hamburg, und das bringt einen wohl auf die schwarze Liste.
(aus Hinz&Kunzt 128/Oktober 2003)
Darum geht es:
Wer wenig verdient, hat Anspruch auf eine Sozialwohnung. Sie wird mit öffentlichen Mitteln gefördert, dafür ist die Miete nicht so hoch wie auf dem freien Markt. Doch die Zahl der Sozialwohnungen in Hamburg geht erheblich zurück. Verlierer sind Menschen mit geringem Einkommen, die keinen bezahlbaren Wohnraum mehr finden.
Der Hintergrund:
Wer eine öffentlich geförderte Wohnung bezieht, zahlt im Schnitt 5,12 Euro pro Quadratmeter. Fast den gleichen Betrag – 4,95 Euro – gab die öffentliche Hand im vergangenen Jahr als Subvention dazu. Für viele ist das die einzige Chance, an eine Unterkunft zu kommen – Wohnungen auf dem freien Markt sind teurer. Das beweist ein Blick in den Mietenspiegel, der für neue Wohnungen je nach Größe und Lage unterschiedliche Mittelwerte ausweist, der günstigste liegt bei 7,67.
Eine Sozialwohnung bekommt nur, wer höchstens 14.400 Euro pro Jahr verdient (für Mehrpersonenhaushalte liegen die Grenzen höher). Das Bezirksamt stellt dann einen Wohnberechtigungsschein aus. Ihn könnten nach Angaben der Baubehörde rund 350.000 Haushalte in Hamburg beanspruchen, also mehr als jeder dritte.
Doch das Angebot an Sozialwohnungen schrumpft. In den vergangenen zwei Jahrzehnten verschwand etwa die Hälfte. So gab es Anfang der achtziger Jahre mehr als 300.000 Sozialwohnungen, 1990 waren es 265.500, Ende 2002 exakt 152.198.
Und so wird es weitergehen: Bis 2012 fallen weitere 54.590 Sozialwohnungen weg, weil die Bauherren die Kredite zurückgezahlt haben und dann nicht mehr an Mietobergrenzen und eine bestimmte Belegung gebunden sind. Derzeit gehören 45 Prozent der Wohnungen dem städtischen Unternehmen SAGA/GWG, 30 Prozent sind in der Hand von Genossenschaften.
Nach Schätzung des Hamburger Mietervereins müssten jährlich 6.000 öffentlich geförderte Mietwohnungen neu entstehen, um eine „Wohnungskatastrophe“ zu verhindern. Die Wirklichkeit sieht anders aus: Der rot-grüne Senat hatte für 2002 den Bau von 2.400 Sozialwohnungen angekündigt, der CDU-geführte Senat reduzierte das Programm auf 1.800.
Finden also Einkommensschwache künftig keine bezahlbaren Wohnungen mehr? Bausenator Mario Mettbach (Schill-Partei) wiegelt ab. Diese Befürchtung „findet in der Realität keine Grundlage“, heißt es in der Antwort auf eine Bürgerschaftsanfrage. Es gebe „weiterhin einen umfangreichen Bestand an gebundenen Sozialwohnungen“, zudem würden SAGA/GWG auch preisgünstige Wohnungen ohne Bindung anbieten. Doch im selben Papier räumt die Behörde ein, dass selbst Suchende mit Dringlichkeitsschein Mühe haben: 2002 bekam nur jeder Dritte eine Wohnung.
Verschärfend kommt hinzu: Der Senat reduziert die Zahl der Sozialwohnungen nicht deshalb, weil er von weniger Einwohnern ausgeht. Im Gegenteil: Bürgermeister Ole von Beust strebt eine „Wachsende Stadt“ an. Derzeit leben in Hamburg rund 1,7 Millionen Menschen, später könnten es bis zu zwei Millionen sein. Nur bezahlbarer Wohnraum, der soll offenbar nicht zunehmen.
Da hilft auch der Hinweis des Bausenators nicht, Hamburg habe neben Berlin das günstigste Mietpreisniveau unter den deutschen Großstädten. Das stimmt zwar, erläutert Städteplaner Dirk Schubert von der TU Hamburg-Harburg. Doch es sei gerade deswegen günstig, weil der Bestand an „mietpreisdämpfenden“ Sozialwohnungen höher sei als in München oder Stuttgart. Folge: Sinkt der Anteil der günstigen Sozialwohnungen, wird tendenziell auch in Hamburg die durchschnittliche Miete steigen.
Das wiederum bekommt auch die öffentliche Hand zu spüren: Sie muss mehr ausgeben für Wohngeld und für Mietzuschüsse zur Sozialhilfe. Dennoch kann die Stadt hier kühl rechnen: Maximal ein Viertel der Haushalte in Sozialwohnungen bezieht Sozialhilfe oder Wohngeld. Das bedeutet: Wird Wohnraum teurer, bleibt das zum größten Teil an den privaten Mietern hängen.
123 Millionen Euro gibt Hamburg in diesem Jahr für das gesamte Wohnungsbauprogramm aus, mit dem neben Mietwohnungen auch Eigenheime gefördert werden. Wenn die Stadt nun die Bauförderung zurückfährt, könnte sie zum Ausgleich zumindest für bestehende Wohnungen eine „Belegungsbindung“ erwerben. Doch in jedem Fall ist klar: Der Senat muss mehr Geld in die Hand nehmen.
Wie machen es andere:
Sozialer Wohnungsbau geht bundesweit zurück. Er ist aber auch nicht überall in gleichem Maße nötig. In Ostdeutschland zum Beispiel gehen Mieten zurück, viele Wohnungen stehen leer. Hier muss nicht in Neubau investiert werden.
In Großstädten sind Sozialwohnungen nach wie vor nötig. Ein extremes Beispiel liefert London. Hier stiegen die Mieten so stark, dass die Stadt mittlerweile ein Wohnungsprogramm mit Kontingenten für „key workers“ aufgelegt hat – um Arbeitskräfte aus Schlüsselbranchen, etwa Krankenschwestern oder Busfahrer, die wegen der hohen Mieten weggezogen waren, in die Stadt zurückzuholen.
So müsste es laufen:
Mehr Sozialwohnungen bauen! Der Stadtstaat Hamburg muss die Förderung für Neubau und Modernisierung von Wohnraum erheblich ausweiten.
(aus Hinz&Kunzt 118/Dezember 2002)
Die Zahl der Wohnungslosen in Deutschland steigt wieder. Auch für Hamburg sehen die Prognosen düster aus: Immer häufiger fliegen säumige Mieter raus. Doch hinter der schlechten Zahlungsmoral steckt meist ein Mensch, der Hilfe braucht.
Heinrich Stüven stöhnt. „40 Millionen Euro Miete haben Vermieter allein in diesem Jahr eingebüßt“, sagt der Geschäftsführer des Hamburger Grundeigentümer-Verbandes. „Und die Zahl der Räumungsklagen ist in den vergangenen zwei Jahren dramatisch gestiegen.“ Wurden im Jahr 2000 noch 6751 Räumungsklagen wegen Mietrückständen eingereicht, rechnet er für das Jahr 2002 mit bis zu 9000 Fällen. Bei einem Großteil verhindert der Auszug des Mieters oder die Zahlung der Mietrückstände zwar, dass die Wohnung am Ende tatsächlich geräumt werden muss – im Jahr 2000 wurden die Gerichtsvollzieher „nur“ 3074 Mal tätig. Trotzdem ist der Schaden für den Vermieter immens.
Stüven rechnet vor: Neben der entgangenen Mieteinnahme muss der Vermieter für das Gerichtsverfahren zahlen (bis zu 6000 Euro). Hinzu kommen die Kosten für Zwangsvollstreckung, Leerstand und Wiedervermietung – insgesamt mindestens 10.000 Euro. Und: „Bei der Räumung finden wir häufig eine verlassene Wohnung in einem völlig verwahrlosten Zustand vor.“ Die Renovierungskosten kommen also noch obendrauf.
„Die Leute werden immer gleichgültiger gegenüber Eigentum“, sagt Stüven. Vor allem jüngere Menschen zwischen 20 und 40 Jahren würden ihre Mieten nicht bezahlen. „Dabei“, meint der 53-Jährige, „hat doch diese Generation nicht die Hemmungen vieler alter Leute, sich vom Sozialamt Hilfe zu holen.“
Peter Schröder-Reinecke vom Diakonischen Werk Hamburg sieht das differenzierter: „Wir erleben oft, dass Menschen lethargisch sind, wenn sie zu viele Probleme haben. Am Ende öffnen die Leute auch ihre Post nicht mehr“, sagt der für Wohnungslose Zuständige. Er befürchtet, dass künftig noch mehr Menschen ihre Mieten nicht zahlen können. „Die Einkommen sinken, die Arbeitslosigkeit verfestigt sich, aber bezahlbarer Wohnraum ist in Hamburg so gut wie nicht mehr vorhanden.“
Schon meldet die Evangelische Obdachlosenhilfe, dass erstmals seit Jahren die Zahl der Wohnungslosen wieder steigt – in Ballungsgebieten um 30 bis 50 Prozent. Doch hat ein Mensch seine Wohnung erst mal verloren, droht der weitere soziale Abstieg.
Eigentlich sollen in Hamburg die Bezirksstellen zur Wohnungssicherung Menschen davor bewahren, wegen Mietschulden aus ihren Wohnungen geklagt zu werden. „Meistens bekommen die von einem Problemfall aber erst mit, wenn der Richter schon die Räumung anberaumt hat“, so Schröder-Reinecke. Dem Vermieter sind zu diesem Zeitpunkt schon enorme Kosten entstanden. Doch selbst wenn die Bezirksstellen früher auf einen säumigen Mieter aufmerksam würden: Wegen Personalmangel werden die Betroffenen meist nicht aufgesucht, sondern schriftlich über das Hilfsangebot informiert. Wer seine Post nicht mehr öffnet, wird also nicht erreicht.
Dass rechtzeitige und regelmäßige Hausbesuche aber der Schlüssel zum Problem sein könnten, beweisen die Ambulanten Dienste der Berliner „Gemeinnützigen Gesellschaft zur Betreuung Wohnungsloser und sozial Schwacher“ (GeBeWo). Dahinter verbirgt sich ein Kooperationsprojekt im Berliner Bezirk Pankow, von dem die Beteiligten auch wirtschaftlich profitieren: das Sozialamt, die Wohnungsbaugesellschaft GESOBAU und die GeBeWo, die die Interessen der Mieter vertritt.
Die Partnerschaft basiert auf folgenden Regeln: Hat sich ein Mieter verschuldet, reicht der Vermieter nach Kündigung der Wohnung keine Klage ein, sondern beauftragt die Ambulanten Dienste. Deren Sozialarbeiter besuchen den säumigen Mieter umgehend in der Wohnung. Sofern der Betroffene kooperieren will, erarbeiten sie ein Konzept zur Schuldenregulierung und nehmen Kontakt zum Sozialamt auf. Das Sozialamt wiederum übernimmt die Mietschulden und leistet weitere Unterstützung. Der Vermieter kommt für die ersten zehn Betreuungsstunden der Sozialarbeiter auf. Dafür erhält er nach spätestens sechs Wochen Bescheid, ob die Schuldenregulierung erfolgreich war. Falls ja, verpflichtet er sich zur Weitervermietung. Wenn nein, reicht der Vermieter die Räumungsklage ein.
Allein im Jahr 2001 konnte die GeBeWo 47 von 63 Mietern vor der Wohnungslosigkeit bewahren. Dadurch sparte die GESOBAU rund 300.000 Euro, da die Kosten für Leerstand entfielen und Räumungsklagen verhindert wurden. Das Sozialamt spart, weil sich der Vermieter an den Kosten für die Sozialarbeiter beteiligt, weil die Unterbringung in Notunterkünften (rund 3600 Euro jährlich pro Fall, ohne Betreuung) entfällt und keine Folgekosten durch den weiteren sozialen Abstieg Wohnungsloser entstehen.
„Fast alle Mieter sind unheimlich erleichtert, wenn wir kommen und ihnen einen Ausweg aus der Notlage zeigen“, sagt GeBeWo-Geschäftsführer Robert Veltmann. Wenn es sein muss, begleiten die Ambulanten Dienste den Hilfesuchenden während eines gesamten Jahres. „Wir wollen, dass die Mieter ihre Lebenskrise dauerhaft überwinden“, so Veltmann. In 90 Prozent der Fälle im Jahr 2001 sei das gelungen.
Die Hamburger Sozialbehörde will auf die Defizite der Bezirksstellen reagieren. Sie plant, in der Hansestadt das so genannte Kölner Modell einzuführen. Es sieht Fachstellen zur Wohnungssicherung vor, in denen die Kompetenzen von Wohnungsamt, Sozialamt und Ordnungsamt gebündelt sind. „Hilfe aus einer Hand“ lautet das Motto, mit dem unter anderem Mietschuldner vor Wohnungslosigkeit bewahrt werden sollen. Auch die so genannte „aufsuchende Beratung“ ist Teil des Konzepts.
Ein bewährtes Modell, finden auch die Hamburger Diakonie und Hinz & Kunzt. Doch der Teufel steckt wie immer im Detail: Es funktioniert offenbar nur, wenn der Vermieter schnell über säumige Zahler informiert und genug Personal vorhanden ist, das die Betroffenen aufsucht, ihre Probleme erkennen und bei der Lösung helfen kann. „Manche Mieter verschulden sich sonst immer wieder. Dieser Drehtüreffekt muss aufhören“, sagt Andreas Pitz vom Diakonischen Werk Mainz. Seit Januar 2000 ist das Modell dort etabliert, aber noch immer warten die Fachstellen zu oft darauf, dass Mieter von selbst aktiv werden.
Gute Tipps für die Hamburger Sozialbehörde, die voraussichtlich in diesem Monat ihr Grobkonzept dem Senat vorlegen will. In der zweiten Hälfte des kommenden Jahres sollen die Fachstellen ihre Arbeit aufnehmen, so ein Behördensprecher.
Heinrich Stüven vom Grundeigentümer-Verband fordert unterdessen, Räumungsverfahren zu beschleunigen. „Die dauern mindestens ein Jahr – und das ist zu lang“, so Stüven. Aber er fügt hinzu: „Wir wären die letzten, die sich einem Kooperationsmodell gegenüber verschließen würden. Wir würden uns auch an den Kosten beteiligen.
Ein Hamburger Vermieter vergibt gerne Wohnungen an Hartz-IV-Empfänger. Die gehen selten gegen zu hohe Mieten und Mängel vor.
(aus Hinz&Kunzt 200/Oktober 2009)
Die Hinz&Künztler Sonja Peters und Achim Döring suchen seit Anfang des Jahres 2008 eine Wohnung. Tag für Tag sitzen die beiden über den Tageszeitungen oder am Internet-Rechner von Hinz&Kunzt und wühlen sich durch Wohnungsangebote. „Wir haben seitdem bestimmt fünf Wohnungen pro Woche besichtigt“, sagt Sonja
Aber sie erhalten immer nur Absagen. Anspruchsvoll sind die beiden nicht: „Wir suchen eine Anderthalb- oder Zwei-Zimmer-Wohnung. Wo ist uns mittlerweile egal, aber schon im Stadtgebiet von Hamburg.“ Die Miete der Arbeitslosengeld-II-Empfänger würde das Amt bezahlen. „Es müsste mehr Sozialwohnungen geben“, sagt Achim. „Dann würden sie einen wie mich, mit langen Haaren, auch mal nehmen.“ Sonja und Achim schlafen zurzeit wieder in einer Notunterkunft.
In den Hochzeiten des sozialen Wohnungsbaus in den 70er-Jahren gab es in Hamburg 400.000 der preisgünstigen Wohnungen, heute nur noch rund 100.000. Der Trend gilt bundesweit, seitdem Bund, Länder und Städte den Bau von gefördertem Wohnraum zurückfahren. Die Folge: In den Ballungsgebieten ist es für Menschen mit geringem Einkommen oder sozialen Problemen immer schwieriger, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Deshalb unsere Forderung: Es muss es mehr bezahlbaren Wohnraum geben und der soziale Wohnungsbau deutlich gefördert werden!
Und das sagen die Hamburger Spitzenkandidaten zu unserer Forderung:
Dirk Fischer, CDU: Aus Kostengründen ist es momentan nicht leistbar, das Auslaufen von Belegbindungen von Sozialwohnungen durch die gleichzeitige Begründung neuer Bindungen im Neubau oder etwa im Rahmen von Modernisierungen aufzufangen. Der Auslauf der Belegbindung einer Sozialwohnung bedeutet aber nicht automatisch eine Änderung der Mietsituation. Oftmals bleibt der günstige Quadratmeterpreis (weit unter dem Durchschnitt des Hamburger Mietspiegels) erhalten.
Die CDU Hamburg setzt nicht nur auf sozialen Wohnungsbau. Ziel muss es sein, ausreichend Wohnraum für die vielen unterschiedlichen Bevölkerungsgruppen in Hamburg zu schaffen. Dazu zählen Jung und Alt, Familien und Alleinstehende, Haushalte mit geringem und hohem Einkommen. Deswegen unterstützt sie den vom Senat eingeschlagenen Weg eines integrativen Ansatzes. Hierdurch soll eine deutliche Verbesserung der Versorgungssituation von Zielgruppen mit Zugangsschwierigkeiten zum Wohnungsmarkt erreicht werden. Hierzu verfolgt die zuständige Behörde zusammen mit externen Partnern den Ansatz, den Kooperationsvertrag mit der Wohnungswirtschaft weiterzuentwickeln, neue, zielgerichtete (Förder-)Instrumente auszugestalten und den Dialog zwischen allen Beteiligten zu intensivieren.
Olaf Scholz, SPD: Wir brauchen mehr Wohnraum, und vor allem bezahlbaren Wohnraum! Das fordert die SPD in Hamburg schon seit langem. Zuletzt im Juli, als der schwarz-grüne Senat seinen Wohnungsbauentwicklungsplan vorgelegt hat. Nochmals wurden darin die Schwächen der Wohnungsbaupolitik der letzten Jahre sehr deutlich. Der Bund hat mit der Föderalismusreform zwar 2006 seine Zuständigkeit abgegeben, dafür aber im Gegenzug bis 2013 seine finanziellen Zuwendungen verdoppelt. Es ist an den Ländern, die Gelder abzurufen. In Hamburg scheinen derzeit lieber Konzertsäle als Wohnungen gebaut zu werden.
Krista Sager, GAL: Der unter grüner Federführung ausgearbeitete Wohnungsbauentwicklungsplan bündelt Maßnahmen zur Steigerung des Wohnungsneubaus in Hamburg. Unsere Meinung, dass hier erhöhte Anstrengungen erforderlich sind, hat sich auch im Senat durchgesetzt. Angestrebt werden 5000 bis 6000 fertiggestellte Wohnungen pro Jahr, wobei ein nennenswerter Anteil davon im geförderten Wohnungsbau erstellt werden soll. Dabei soll die Saga/GWG verstärkt wieder als Bauherr auftreten, die Fördermittel wurden auf 120 Millionen Euro pro Jahr erhöht. Von den Gesellschaften werden zudem Mietpreisbindungen und Belegungsbindungen angekauft für die Menschen, die es am nötigsten haben.
Jan van Aken, Linke: Die Linke möchte mehr Geld in den sozialen Wohnungsbau stecken. Hierbei ist es wichtig, dass diese Wohnungen sozialverträglich im Stadtgebiet verteilt werden. Außerdem müssen die öffentlichen Wohnungsunternehmen ihre sozialen Aufgaben wahrnehmen. Die Saga/GWG muss jährlich drei Millionen Euro an den Senat abführen. Geld, das für die sozialen Aufgaben fehlt und dazu führt, dass die Saga/GWG gern auch mal die Mieten erhöht, wenn eine Wohnung aus der Mietpreisbindung fällt. Das muss sofort aufhören!
Burkhard Müller-Sönksen, FDP: Insbesondere einkommensschwächere Haushalte benötigen Unterstützung bei der Wohnraumversorgung. Für den sozialen Wohnungsbau sind jedoch seit dem 1. September 2006 die Länder zuständig, denen im Zuge der Föderalismusreform die Zuständigkeit für die Gesetzgebung zur sozialen Wohnraumförderung übertragen wurde. Vom Bund werden hierfür bis 2013 jährlich 518 Millionen Euro zur Verfügung gestellt werden. Versäumnisse beim sozialen Wohnungsbau sind somit erstrangig bei den Ländern zu suchen, das heißt in Hamburg beim schwarz-grünen Senat. Die FDP unterstützt allerdings lieber Bürger mit erhöhtem Wohngeld als „Metropolaufschlag“ mit der sogenannten Subjektförderung, als dass wir Vermietern beziehungsweise Eigentümern von Sozialwohnungen verbilligtes Baugeld geben, also mit der sogenannten Objektförderung. So vermeidet man später auch die Fehlbelegungsabgabe.
Was die Hamburger Politiker auf unsere anderen Forderungen geantwortet haben, lesen Sie in der aktuellen Hinz&Kunzt. Den Artikel können Sie sich auch auf unserer Homepage herunterladen (hier geht´s zur aktuellen Ausgabe).